”Vi visste att logistikmarknaden var het, bara inte att den var så här het!” Colliers International Sverige har tagit pulsen på svenska logistikmarknaden och har nu släppt sin årliga rapport. I år med det intresseväckande namnet ”Logistics is the new black”.
Av: Hanna Engström
Colliers International Sverige hyr ut vakanser och utvecklar befintliga ytor åt fastighetsägare samt erbjuder expertis inom industri- och logistiksegmentet. Intressegrupper såsom fastighetsägare, logistikutvecklare, investerare, tredjepartlogistiker, industriföretag och egenanvändare inhämtar information om branschen genom bl a den årliga logistikrapporten.
Aktuellt marknadsläge
Rapporten presenterar marknadsläget i Sverige och fokuserar på de geografiska områden som Colliers International bedömer vara mest relevanta utifrån ett uthyrnings- och transaktionsperspektiv inom segmentet industri och logistik. Materialet i rapporten utgår framförallt från moderna logistikfastigheter på 10 000 m² och uppåt.
Välbesökt lansering
När Colliers presenterade den nya rapporten ”Logistics is the new black” var intresset stort och mötet välbesökt med totalt 150 besökare på plats.
- Fastighetsägare, hyresgäster och kommuner visar alla ett stort intresse för att investera i logistik, fastslår Erik Wallin, projektledare för Colliers logistikrapport. Ett tydligt tecken är till exempel att kommunerna i stor utsträckning förbereder mark.
Tre tydliga tendenser
Erik Wallin berättar att man noterar tre avgörande tendenser kopplade till den heta marknaden. För det första ökar de stora logistikflödena och prognosen är att de kommer öka ännu mer. Därtill ökar konsumtionen. Och för det tredje finns det strukturella förändringar i branschen då handeln övergår alltmer till e-handel.
- Vi visste att logistikmarknaden var het, men inte att den är så här het! Vi ser heller inga tecken på att den mattas av, förtydligar Erik Wallin vidare.
E-handeln påverkar uthyrningsmarknaden
I storstäderna bygger man idag flexibla logistikanläggningar på spekulation utan hyresgäster. På grund av detta har hyresavtalen blivit kortare och mer flexibla samt möjliggjort snabbare inflyttningstid. En växande e-handeln påverkar också då efterfrågan på moderna stora lager ökar. Många aktörer inom e-handeln väljer då att etablera sig i mindre städer nära storstadsregionerna.
Transaktionsmarknad med god betalningsvilja
Inom transaktionsmarknaden noterar Colliers fortsatt ökad betalningsvilja. Direktavkastningskraven för logistikfastigheter i bra lägen med rätt storlek fortsätter att sjunka. I många fall har transaktioner skett till omkring 5 procent direktavkastning. Logistiksegmentet bedöms av fonder och fastighetsbolag som en relativt säker placering och de är därmed beredda att betala bra. Transaktionerna under det gångna året har till en övervägande del skett med mellanstora lager om 10 000 – 30 000 kvm. Man bedömer att denna trend håller i sig även under 2019. Enheter om 30 000 kvm eller mer kommer troligtvis att minska.
Spekulation inom nybyggnation
Som tidigare nämnt byggs allt fler logistikfastigheter på spekulation, mycket en konsekvens av låg vakansgrad och ett ökat behov av moderna logistikytor. Man bedömer att risken att stå utan hyresgäster på primelägen är mycket låg. Det resulterar i sin tur i avtalstider på kortare än 10 år vid nyproduktion av moderna och generiska logistikfastigheter. En generisk byggnad kan dessutom specialanpassas utifrån hyresgästernas behov. Det finns även ett visst intresse av att äga sin egen fastighet för att exempelvis anpassa lokalen till automation. En ny och modern anläggning har fördelar såsom bättre driftsekonomi, miljöklassning, bärighet och takhöjd.
Framtiden: ”Logistics is the new black”
Framåt bedömer Colliers att det kommer finnas en fortsatt stark efterfrågan på lager och logistiklokaler. Likaså kommer efterfrågan på lager i mindre städer nära storstadsregionerna öka med tanke på att tillgången till mark är god och hyrorna är låga vid nyproduktion. I fråga om hyrorna förväntas de vara relativt stabila i de flesta områden, med viss hyrestillväxt i vissa regioner. Man bedömer vidare att implementeringen av automation kommer öka efterfrågan på lager med höga takhöjder.
Pricka in timeslots
Den ökande e-handeln påverkar såtillvida att e-handlare ofta har en fingertoppskänsla för slutkonsumenternas behov. Många försöker korta ner leveranstiden för att möta kundernas önskemål och därigenom också sätta en ny branschstandard. Erik Wallin menar att det dock är viktigare att i dagens livspussel kunna ge information om var och när paketet kommer fram. Med andra ord att hitta rätt time slot för leverans. Där kan den digitala kommunikationen spela en avgörande roll.
Snabba fakta från 2018:
- 565 000 kvm färdigställda moderna logistikfastigheter och 28 nybyggnationer, flest i Göteborg och Stockholmsområdet
- Rusta i Norrköping 46 000 kvm, Apoteas logistikcenter i Morgongåva 38 000 kvm, Speed Groups etablering i Borås 38 000 kvm.
- Top tre logistiklägen: Göteborgsregionen, Norra Stockholm, Örebroregionen
- Uppstickare: Eskilstuna, Stockholm South, Nykvarn/Södertälje
- Årets största transaktion: Castellum förvärv av samtliga Sernekes fastigheter på Säve flygplats. Cirka tre miljoner kvm mark inkluderat ett flertal bebyggda fastigheter. Initial köpeskilling om 1,1 mdkr och potentiellt ytterligare 1 mdkr i framtida byggrätter.
- Genomsnittlig storlek på fastigheter ca 15 000 kvm med övervägande majoritet mellanstora lager om 10 000 – 30 000 kvm.
